Os brasileiros descobriram que suas residências são o passaporte para crédito barato que pode ser usado para pagar estudo dos filhos, quitar dívidas caras ou até mesmo comprar uma casa na praia. O engenheiro químico Jayme Moreira Bota usou as economias para abrir um negócio que não deu certo. Confrontado com uma dívida que não conseguia pagar, usava o que chama de "dinheiro caro". Entrou no rotativo do cartão de crédito, contraiu dívida no cheque especial e contratou um empréstimo pessoal. "A dívida inicial se multiplicou", conta 

Depois de analisar muitas alternativas, Bota escolheu o "home equity", modalidade de crédito cujo nome foi importado do mercado americano e que começa a crescer no país. Consolidou as dívidas numa só, de R$ 70 mil, correspondentes a 35% do valor do imóvel de veraneio que deu como garantia, de R$ 200 mil.

Nos Estados Unidos, as linhas de "home equity" podem ser concedidas, ainda que o imóvel tenha financiamento, apenas sobre a parcela que já foi paga pelo morador ao banco. No Brasil os critérios são mais rígidos: os bancos exigem que o imóvel em garantia esteja quitado, com escritura definitiva, e os percentuais do valor do imóvel são menores. Em troca, oferecem taxas de juros mais baixas e prazos mais longos. Esse tipo de crédito cresceu rapidamente e hoje está disponível no Santander, Bradesco e Caixa. O Banco do Brasil está estudando operar com a linha. O Itaú mantém uma parceria para concessão deste tipo de financiamento com a imobiliária Lopes na empresa CrediPronto, mas está reformulando o seu produto. As taxas são próximas as da modalidade mais barata disponível para pessoa física, o crédito consignado. Em média, as linhas de home equity" cobram de 1 % a 2,25% ao mês, correspondentes a 12,86% a 27% ao ano, enquanto a média de taxas de credito consignado, segundo o Banco Central é de 27,2% anuais. 

Na Caixa, por exemplo, as taxas cobradas nessa modalidade valiam de 1,51% a 1,69% mensais mais TR por prazo de até dez anos, enquanto os juros cobrados na linha de crédito pessoal (CDC) variam de 1,90% a 4,90%, com prazos de até três anos. A Caixa é o único banco que exige que a garantia não seja a residência do tomador, mas uma segunda propriedade. 

O home equity" é um velho conhecido do banco. O crédito pessoal com garantia de imóvel é oferecido pela instituição desde 1966, mas a linha caiu em desuso na década de 80, época de alta inflação e desequilíbro no sistema financeiro habitacional, lembra o superintendente de cliente de média e alta renda do banco, Mário Ferreira Neto. "A modalidade acabou se mostrando muito arriscada para os bancos, conta. 

"Mas, em 2008, com o mercado imobiliário a todo vapor, voltamos a oferecer a linha. É claro que não iríamos ficar de fora", afirma. Hoje a modalidade, com a roupagem das linhas americanas, faz sucesso no banco. Depois de crescer 85% no ano passado, a concessão nestas linhas tem subido, em média, 30% ao mês. O estoque atual da carteira é de R$ 150 milhões. "Esperamos financiar, em 2010, de R$ 350 milhões a R$ 400 milhões por meio dessa linha", diz o superintendente.

A principal clientela da Caixa são os pequenos e médios empresários, que precisam de capital de giro para seus negócios. Como a instituição exige que o imóvel dado como garantia não seja o principal, ou seja, aquele em que o tomador do empréstimo mora, geralmente são alienados imóveis comerciais e casas de veraneio. 

Na BM Sua Casa, a carteira de refinanciamento imobiliário cresceu 260% nos últimos 12 meses, tanto em volume quanto em número de contratos. A instituição está ampliando sua presença no Brasil, e deve inaugurar mais 25 lojas neste ano, somando 60 pontos de venda até o fim do ano. "O empréstimo é concedido para uso livre. As pessoas buscam essa linha para diversos fins, desde pagar a faculdade do filho, comprar uma casa na praia ou mesmo quitar uma dívida mais cara, diz Elyseo Nardegan, diretor da BM Sua Casa. 

Investidor do ramo imobiliário, o advogado Olegário Conceição Barreto contratou uma linha de "home equity e usou o dinheiro para financiar a reforma de um dos imóveis que mantém e para a compra de um novo. Barreto conseguiu um crédito de dez anos correspondente a 70% do valor da propriedade oferecida como garantia. Ele fez as contas antes de tirar o empréstimo, para se sentir seguro.É importante ter certeza de que se conseguirá pagar as prestações para não perder o bem." 

A BM Sua Casa só financia propriedades residenciais, localizadas em área urbana, com limite de crédito de até R$ 1 milhão e prazo de até 30 anos. Mas o prazo médio de nossa carteira é de 18 anos, sendo que o valor médio dos empréstimos é de R$ 200 mil", destaca Nardegan. O valor das parcelas também não pode comprometer mais que 30% da renda bruta dos tomadores. 

A maioria das instituições brasileiras trabalha com financiamento de até 50% do valor do imóvellastro da operação, com exceção da Caixa e do Bradesco, cujo limite é de 70%.

Para Neto, da Caixa, com a consolidação do mercado de crédito imobiliário no país, o financiamento com alienação fiduciária tem grande apelo junto ao público, especialmente pelos prazos longos. Ele estima um crescimento de 25% ao ano no país. 

O diretor-executivo do banco mineiro Intermedium, João Vitor Menin Teixeira de Souza, acredita que, nos próximos dez anos, esta será uma das modalidades mais representativas do mercado de crédito.

O "home equity" ainda é pouco difundido. Existe ainda uma resistência por parte do brasileiro que é cultural, lembra Marcelo Prata, diretor-executivo da distribuidora de crédito imobiliário Canal do Crédito. "Ao contrário do que acontece em economias mais maduras, a alienação fiduciária ainda é vista com receio", explica. "Com o amadurecimento da economia, as pessoas vão perceber que dar uma casa como garantia em troca de crédito mais barato é um bom negócio." 

O próprio Intermedium vem percebendo a mudança cultural: sua carteira cresceu 200% no ano passado. O banco espera em 2010 triplicar o volume concedido, para R$ 100 milhões.

No Santander, que oferece esse produto desde 2008, a demanda por essa linha também tem aumentado. Só nos primeiros seis meses deste ano, o volume desembolsado cresceu 141% em relação ao mesmo período do ano passado. O banco trabalha com financiamentos garantidos por imóveis comerciais ou residenciais com limite de até R$ 500 mil por dez anos, afirma Nerian Gussoni, superintendente de negócios imobiliários do Santander.

Na opinião de Álvaro Barreto, presidente da Companhia Hipotecária Brasileira (CHB), sediada em Natal, as linhas garantidas por imóveis darão vazão à sede de consumo da classe média nos próximos anos. "É o filho que quer estudar no exterior, a família que quer adquirir o segundo carro ou uma casa na praia. Mas quando as pessoas vão atrás de crédito, percebem que os produtos oferecidos hoje nos bancos são muito caros e os prazos, insuficientes, avalia

A valorização rápida dos imóveis e as facilidades para obter linhas de "home equity"  estimularam a bolha imobiliária nos Estados Unidos, com os proprietários sacando dinheiro para consumir a cada ano em que os preços subiam.

O modelo brasileiro, no entanto, é muito mais conservador que o dos Estados Unidos, onde os financiamentos chegavam a mais de 100% do valor do imóvel dado como garantia, e foram o centro dos problemas da crise do mercado sub-prime americano. Lá, as pessoas podiam ter dois, três financiamentos sobre o mesmo imóvel e prazos muito maiores", compara Nardegan, da BM Sua Casa. 

Segundo Marcelo Prata, do Canal do Crédito, nos Estados Unidos os bancos pecaram na, avaliação da capacidade de pagamento dos tomadores e do valor de mercado dos imóveis alienados. "Na hora de executar o bem, eles percebiam que valia menos do que o estimado", explica.